热点链接

1355456白小姐中特网

主页 > 1355456白小姐中特网 >
CBD公寓项目调查研究报告
时间: 2019-10-06

  专业资料分享 CBD 公寓项目调研报告 本次调查中,共走访了 CBD 区域内 10 个公寓项目,分别是建外 SOHO、华贸中心、金地 国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大 道、新城国际和旺座中心,基本情况和分析如下: 一、CBD 公寓市场供给分析 1.供给量和供应趋势 项目名称 供应量 华贸中心 200000 北京万达广场 180000 新城国际 320000 金地国际花园 128000 温莎大道 200000 通用时代 155500 东方瑞景 130000 蓝堡国际公寓 114886 建外 SOHO 320000 旺座中心 100000 总供应量 1848386 开盘时间 2004-2 2003-10 2002-4 2003-5 2003-9 2002-10 2002-12 2002-3 2002-1 2001-7 入住时间 2005-9 2005-7 2005-6 2005-4 2005-3 2004-12 2004-12 2004-8 2003-12 2003-10 (1)公寓入市项目不断减少,供应面积具有下降趋势 目前从公寓在售项目的调研情况看,总供应量大约在 1848386 平米左右,其中在 2002 年入市的有 1040386 平米,2003 年入市的有 508000 平米,2004 年入市的仅有 200000 平米 左右,与 CBD 管委会官方所宣称的“2001 年为规划年,2002 年为公寓年”的说法正好合拍。 而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期,大约面积在 15—20 万左右,三期将于 2005 年开盘。 供应量 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 CBD公寓项目放量时间统计 2002 2003 2004 年份 (2)公寓入住项目不断增加,目前已接近入住高峰 公寓项目在 2003 年入住的面积在 420000 平米左右;2004 年入住的面积大约在 400386 平米左右,其中将近 30 万将在今年年底入住;2005 年入住的面积大约在 766000 左右(其 完美 DOC 格式整理 专业资料分享 中新城国际只计算其二期面积 58000 平米)。可见,今年年底到明年九月将是 CBD 公寓项目 的入住高峰,总面积大约在 1060000 左右。 CBD公寓项目入住时间统计 供应量 1000000 500000 0 2003 2004 2005 年份 2.供应价格分析 项目名称 华贸中心 北京万达广场 新城国际 金地国际花园 温莎大道 通用时代 东方瑞景 蓝堡国际公寓 建外 SOHO 旺座中心 总计 供应量 200000 180000 320000 128000 200000 155500 130000 114886 320000 100000 1848386 平均价格 15000 12000 15500 14000 16000 15000 13000 12000 17000 22000 15186.8 从供应价格上来看,如果新城国际项目仅按照二期 58000 平米的面积计算,各项目加 权平均后的价格应在 15186 左右,属于北京高档公寓价格的最高区域,如下图: 北京高档公寓重点分布区域价格比较 单价 20000 15000 10000 15186 8973 10311 5000 0 CBD 中关村 亚奥 完美 DOC 格式整理 专业资料分享 3.户型分布特点分析 从下表分析中可以看出,CBD 区域公寓项目的主力户型以两居和三居为主,主要是两居 所占比例最大。除温莎大道和通用时代作为 CBD 区域内的典型豪宅,户型面积较大外,其余 项目主力户型的面积基本在 100 平米-200 平米之间。 项目名称 1居 2居 3居 4居 复式(5 居) 华贸中心 64-82 107-150 162 北京万达广场 59 -61 127-141 180 283 新城国际 62 107-135 146-198 234 121-133 金地国际花园 112-148 169-199 191 (264) 温莎大道 306 363 通用时代 205 250-350 东方瑞景 85 133 198-210 蓝堡国际公寓 65 98-131 138-207 252 318-387 建外 SOHO 97 120-160 236-288 170 旺座中心 114 157-187 250 *上图中加黑字体为主力户型 4.内外装修配置分析 (1)社区环境分析 该区域公寓项目受土地成本高的影响,其容积率较高,而且绿化率基本只维持在政府 要求的最低水平,最高不超过 40%,因此小区环境难以塑造和提升。 (2)装修标准分析 CBD 区域内的公寓项目均为精装修,有些项目还具备挑空大堂。在大堂的设计上,普遍 使用石材铺装,拥有品牌灯饰。外墙材料品质不一,既有石材和玻璃幕高档材料,也有面砖 等低档材料。室内多采用实木地板和壁纸,注重营造产品的品质感,装修色泽以咖啡色为主, 有些项目可以挑选建材颜色。 下表为部分项目装修情况: 项目名称 大堂 外墙 内墙、天花板 门窗 卫生间 新城国际 石材 面砖、铝板 乳胶漆 子母门、铝合金 品牌洁具 金地国际花园 壁纸、乳胶漆 钢制 品牌洁具 温莎大道 大理石 花岗岩 壁纸、乳胶漆 实木、铝合金 品牌洁具 东方瑞景 石材 石材、墙砖 壁纸 实木、铝合金 品牌洁具 旺座中心 花岗岩 双层玻璃幕 墙纸、涂料 实木、铝合金 品牌洁具 (3)配套设施分析 从配套设施上看,项目注重智能化系统的配备,多使用外资品牌的设备设施,具备 24 小时热水和饮水入户的能力,多使用门禁和监控系统加强保安,配备分户中央空调。可以说, 从配置上开看,CBD 区域内公寓项目的配套设施较为完善,档次也属于高端水平。 下表为部分项目配套情况: 项目名称 空调 给排水 电梯 智能 保安系统 完美 DOC 格式整理 专业资料分享 新城国际 通用时代 东方瑞景 旺座中心 户式中央 空调 分户式冷 暖空调系 统 户式中央 空调 中央空调 中水处理 24 小时热水、饮用 水 24 小时热水 24 小时热水、饮用 水 合资 2-2.5 米 /秒 三菱 三菱 一卡通、 社区网络 一卡通 门禁、电子巡 更、闭路监控 24 小时红外线、 摄像、电子巡更 门禁、电子巡 更、闭路监控 5.物业服务水平分析 从物业管理上看,被调查项目基本上都采用国内外知名的物业管理公司,其中选择国贸 物业酒店管理公司的物业有三家,选择第一太平戴维斯物业公司的有两家,物业管理费用也 比较高集中在 4 元/月/平米——7 元/月/平米之间。 项目名称 物业管理公司 费用 蓝堡国际公寓 国贸物业酒店管理有限公司 4 新城国际 金地国际花园 华贸中心公寓 建外 SOHO 温莎大道 万达广场 东方瑞景 旺座中心 通用时代 第一太平戴维斯物业公司 北京金地物业管理公司 第一太平戴维斯 赛特物业 国贸物业酒店管理公司 大连万达物业管理公司 新加坡 PREMAS 集团 凯宾斯基饭店股份公司 国贸物业酒店管理公司 5.50 5 4.20 5 6 4.6 6 1.5 美金 6.8 二、CBD 区域需求市场分析 1.销售情况分析 目前 CBD 的公寓项目基本上可以分为三类,第一类是以温莎大道和通用时代为代表的 毫宅,这类项目价格水平较高,均价在 15000——16000 之间。从这类项目的销售情况看, 项目开盘前期属于难销阶段,随着项目施工不断进展,项目销售也随之逐步乐观,目前通用 时代已经售罄,而温莎大道所剩户型基本上为 300 平米以上的大户型;第二类是以华贸中心、 金地国际、东方瑞景、新城国际、蓝堡国际为代表的纯居住公寓,这些公寓的户型基本集中 在 60—200 平米之间,以二居和三居为主,从销售状况来看,我想改一个甜蜜、幸福一点的QQ网名,新城国际、蓝堡国际和华贸中 心的销售情况较为理想,销售率已经达到 80%以上,蓝堡剩余户型为 250-300 平米的大户型, 而华贸所剩户型是 60-80 的小户型,中等户型销售火暴,而东方瑞景的销售情况不乐观,金 地国际随着项目施工的进展,销售有所好转;第三类是以建外 SOHO、万达广场为代表的商 完美 DOC 格式整理 专业资料分享 住公寓项目,由于项目宜商宜住,比较灵活,因此销售情况良好,建外 SOHO 已经进入尾盘 销售阶段,由于小户型好投资,因此目前主要剩余户型为 200 平米以上的大户型,万达广场 由于开盘较晚,因此销售率不是很高。 可见,在 CBD 区域 100 平米——200 平米的二居、三居不仅是主力户型,也是热销户型。 2.客户特征分析 CBD 的客户年收入基本在 50 万以上,主要为在 CBD 工作的商务人士、外籍人士和北京 新移民。他们属于社会精英阶层,支付能力强,看中个人资产的投资价值,一部分客户享有 企业的住房津贴。 3.需求特征分析 一是 CBD 的公寓客户投资性购买特征明显,一般项目会拥有 50%以上的投资客户,即使 是纯居住项目,例如金地国际花园,其项目内部也有超过 30%的投资客户,可见,良好的投 资回报是客户看中的关键因素。 二是高档公寓客户比较注重产品细节和居住品质。客户比较注重产品的价值感,能够 注意到装修细节和服务细节的项目能够容易地得到客户认同。另外如果居住品质高也会对客 户产生强大的吸引力,例如东方瑞景其单层住户面积偏多因此销售情况不容乐观,而相比之 下,其他能够做到单层 2-4 户的项目,销售情况比较尽如人意。 二、CBD 区域公寓市场前景和对耀辉的建议 (一)CBD 公寓市场的前景 从目前公寓市场的情况来看,新开盘项目不多,主要是吸纳 2002 年和 2003 年开盘的项 目,除个别项目外,整体销售情况渐好。从未来供应来看,没有大规模的放量,新城国际的 公寓项目也为分期开发,对市场影响不大,市场竞争环境乐观。但从入住时间上看,今年年 底和明年是公寓大规模入住阶段,由于高档公寓的投资比例较高,因此这势必会带来租金下 跌的情况。 实际上,从高档公寓的投资回报率来看,目前已经处于低谷。据统计,1995 年之前, 高档公寓投资回报率可达到 25%—35%,1997 年以后只能达到 15%—18%,而现在只能达到 6%—8%,如果按照售价为 15186 的区域均价来算,当高档公寓的租金再进一步下跌,跌破 9 美金/月/平米,那么投资回报将低于贷款利率,高档公寓的出售会面临极大的危机。 高档公寓投资回报率 40% 30% 20% 10% 0% 1995 1997 2003 2004 最低值 最高值 (二)对耀辉的建议 考虑到目前的市场形势,耀辉公寓的入市会不可避免地遭遇公寓入住高峰,而这种高峰 效应的持续时间不得而知,因此,如果定位为商住公寓快进快出会是一个比较理智的选择, 完美 DOC 格式整理 专业资料分享 这样不仅资金回笼快,市场风险小,而且能够取得比较客观的销售利润,但无疑会对产品的 品质和北侧写字楼的品质产生不良影响,这不符合企业的开发目标。 但如果考虑企业的开发目标,耀辉公寓可的可选模式则是定位为纯居住和酒店式公寓相 结合的产品,酒店式公寓持有经营,满足公司资产经营的目标,纯居住公寓可出售,可得到 酒店式服务,但要另外收取服务费用。鉴于资金问题,北侧写字楼可采用整售的方式,以保 证产品的整体品质。各种物业分别配置出入口。这种定位方式虽然保证了产品的品质,也能 够树立企业的社会形象,但却存在三个方面的劣势,一是由于写字楼整售会影响价格,因此 企业利润势必受到影响。二是由于市场前景不明朗,纯居住项目销售旺期又比较滞后,因此 将在一定时期内占压企业资金,产生资金压力。三是纯居住物业和酒店式服务公寓要求产品 的品质高,注重细节的塑造,因此会加大投资成本。 改进: 18 12 13 10 9 26 8 20 21 11 17 15 19 23 27 28 16 5 3 25 7 4 16 2 29 14 24 22 本案 序 项目名称 号 1 京华豪园 2 丽舍公寓 3 紫荆豪庭 4 建国国际公寓 售价 位置 (元/平 米) 雅宝路外交部南街 11600 建国门外建华南路 18000 东三环北路 11000 建国门内大街贡院 18000 公寓规模 竣工 套数 (万平米) 时间 4 200 2000 2.3 130 2000 6.1 328 2000 4.6 210 2001 完美 DOC 格式整理 专业资料分享 西街 5 鹏丽国际公寓 白家庄西里 12500 6 怡景园 朝外大街 13000 7 阳光 100 朝阳区光华路 12000 8 阳光都市 东四十条新中街 10000 9 杰座 工体北路 10000 10 钛度(元嘉国际公寓) 东中街 11600 11 康堡 工体北路 11000 正东国际大厦 12 (雍景台) 东直门外下关南街 13500 13 东方银座 东直门东南角 15000 14 万豪君天下 建外大街永安里 13500 15 光彩国际公寓 工体西路 16000 16 蓝堡国际 西大望路 12500 17 泰悦豪庭 三里屯南街 14000 18 当代万国城(1,2 期) 东直门香河园路 13000 19 铂宫 朝外大街 16000 20 北京 GOLF 公寓 朝阳公园西路 17800 21 京达国际公寓 朝阳公园西路 13500 22 棕榈泉国际公寓 农展南路 16000 23 禾风相府 朝内大街老外交部 12800 对面 24 通用时代国际中心 建外大街永安东里 15000 25 新城国际(1~2 期) 朝外大街关东店 15000 26 海晟名苑(1~3 期) 东直门外新中街 13000 27 昆泰国际中心(公寓) 朝外大街 13000 28 朝外 MEN(公寓部分) 朝外大街 13000 29 东方瑞景 建外长安街 13000 4.8 18 21 14 1.9 3.5 6 1.7 9 8.9 16 11.5 4.7 14.5 8 8.8 9 24 6.3 10 12.6 13 3.3 3 12 202 2002 1046 2002 600 2003 768 2003 190 2003 218 2003 450 2003 80 2003 602 2003 400 2003 300 2003 832 2003 382 2004 1032 2004 156 2004 218 2004 500 2004 1400 2004 358 2004 390 2004 379 2004 700 2004 225 2004 166 2004 600 2004 10% 30% 13% 47% 100平米以下 100-160平米 161-200平米 200平米以上 完美 DOC 格式整理


Copyright 2017-2023 http://www.taobkmall.com All Rights Reserved.
开奖结果| 九龙图库| 管家婆| 红姐图库| 太阳网| 香港金手指网站| 白小姐彩图| 百合图库| 黑马堂高手第一论坛| 开奖结果| 香港码会开码结果| 白小姐论坛网| 白小姐中特网资料| 牛牛高手论| 藏宝阁|